Sulla natura della nullità della compravendita di immobile abusivo

Con questa importante sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione del marzo 2019, finalmente è stato composto un precedente contrasto di orientamenti relativo alla validità degli atti di trasferimento di immobili affetti da irregolarità urbanistiche o edilizie.

La questione prende le mosse dall’art. 46 del D.P.R. 6/6/01 n. 380 (Testo Unico dell’Edlilizia) che recita: «gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzie o di servitù».

Secondo un orientamento “formale”, quella nullità opererebbe solo nel caso in cui nell’atto traslativo non vi fosse alcuna menzione del titolo edilizio abitativo: insomma la nullità dell’articolo 46 succitato sarebbe da ricondursi alla famiglia delle “nullità testuali”, di cui all’articolo 1418, comma 3, del codice civile.

Secondo una diversa opinione definibile “sostanziale”, la nullità dell’atto di trasferimento deriverebbe invece non soltanto dall’omessa indicazione del titolo edilizia, ma anche qualora l’immobile trasferito fosse difforme dai titoli abilitativi. Ovvero, la nullità sancita dall’articolo 46 rappresenterebbe un caso di “invalidità virtuale”, di cui all’articolo 1418, comma 1, del codice civile: l’atto di trasferimento sarebbe nullo per violazione di disposizioni imperative, quali per l’appunto quelle urbanistiche.

Viene definitivamente accolto il primo orientamento: si tratta di nullità “testuale”. In altri termini, l’atto di trasferimento è viziato unicamente nel caso in cui in esso non sia indicato il titolo edilizio, non anche quando l’immobile sia difforme da esso.

Due le motivazioni che conducono a tale conclusione.

Da un lato, un argomento letterale: il dato testuale dell’articolo 46 è piuttosto chiaro ed univoco nello stabilire che sono invalidi unicamente gli atti tra vivi da cui non risultino gli estremi del permesso di costruire o di quello in sanatoria; peraltro, la Cassazione ha in più casi sottolineato che le disposizioni che prevedono la nullità degli atti devono essere considerate di stretta interpretazione (dunque non estensibili), giacché limitano l’autonomia privata (che è principio generale).

Dall’altro lato, un argomento interpretativo teleologico-funzionale: l’articolo 46 del Testo Unico dell’Edilizia non è posto a tutela delle disposizioni edilizie e urbanistiche (norme imperative). Se così fosse stato, la nullità sarebbe stata prevista per tutti gli atti di trasferimento, mentre non si applica, per esempio, agli atti di acquisto mortis causa, agli atti costitutivi di diritti reali di garanzia o di servitù, agli acquisti a seguito di procedure esecutive o concorsuali.

A questo punto, in pratica, cosa succede se l’immobile è completamente difforme rispetto al permesso di costruire?

L’atto traslativo resta valido.

L’interesse pubblico a un ordinato assetto del territorio è garantito già dalle sanzioni amministrative (compresa la demolizione e l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale) e, nei casi più gravi, dalle sanzioni penali previste dall’ordinamento. Le ragioni dell’acquirente potranno invece essere tutelate tramite rimedi civilistici diversi dalla declaratoria di invalidità (come quelli risarcitori).

Le conseguenze sono facilmente valutabili: più semplici (e quindi più sicure) le compravendite immobiliari, venendo meno il rischio che un atto di trasferimento sia ritenuto nullo qualora emergano delle irregolarità edilizie o urbanistiche, anche successivamente all’atto. Al contempo, i venditori – per evitare che l’atto sia affetto da nullità – saranno stimolati alla completa esposizione dei titoli abilitativi e, anche in caso di difformità, si premureranno di fornire dettagliate informazioni (per evitare le responsabilità risarcitorie di cui si accennava).

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